Foire aux questions
sur le PLU'S

 

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Retrouvez ici toutes les questions utiles sur le PLU'S (Plan Local d'Urbanisme de Sèvremoine) : les questions générales, les OAP et l'enquête publique.

 

1. Questions d'ordre général

Quels sont les documents que l’on trouve dans un PLU ?
On trouve dans un Plan Local d’Urbanisme plusieurs documents :
- Un PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable) qui exprime le projet de la collectivité 
- Un règlement écrit et graphique (zonage) pour chaque construction en fonction de sa zone d’implantation
- Des OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation)
- Les Annexes, avec notamment les Servitudes d’Utilité Publique (par exemple les zonages eaux usées/pluviales…)

Pourquoi suis-je concerné par le PLU’S ?
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) informe sur les nouvelles règles de construction des maisons, des espaces extérieurs et des abris de jardin. Également, il est important de prendre connaissance des nouveaux zonages sur le territoire car les limites ont changé : espaces agricoles, espaces naturels, zones urbaines…

Pourquoi le PLU’S n’est-il pas encore approuvé ?
Le travail d’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme est long et il s’inscrit dans une vision du territoire à long terme. Il se déroule en plusieurs phases qui peuvent prendre plusieurs mois chacune, avec des délais obligatoires entre ces étapes. À Sèvremoine, le nouveau PLU’S, une fois approuvé, viendra remplacer les PLU des communes historiques. Pour éviter les dysfonctionnements par la suite, les délais sont parfois plus longs que ce qui été prévu initialement. Il en est de même pour les échanges et les retours d’informations entre les services de l’état, les mairies annexes, les agents…
Voir les étapes dans la page "L'élaboration du PLU'S"

Comment comprendre les zonages du PLU’S ?
Les différents zonages indiquent les règles qui s’appliqueront sur les parcelles : constructibles ou non, surface réservée à l’agriculture, espaces naturels… Avec des spécificités qui apparaissent dans les sous catégories : Ua (tissu urbain ancien), Ub (zone urbaine périphérique), Uab (cœur historique) … Pour chaque zonage, des usages et affectations sont définis précisément. Pour connaître les caractéristiques de chaque zonage, vous pouvez consulter le règlement écrit du PLU’S (LIEN vers rubrique « PLU’S »)
Pour connaitre quel zonage s’applique sur votre terrain, retrouver les cartographies de chaque bourg dans le règlement graphique (LIEN vers "Les documents PLUS soumis à enquête publique")
Enfin, une lettre d’information a été publiée en septembre 2018 afin d’expliquer dans les grandes lignes comment comprendre les documents qui composent le PLU’S (LIEN vers lettre d’info n°6)

Pourquoi les zonages ont-ils évolué ?
Sèvremoine s’est engagée dans une dynamique de lutte contre l’étalement urbain pour diminuer la consommation d’espaces agricoles et naturels à l’extérieur des bourgs. Cet objectif conduit à densifier l’existant à travers le renouvellement urbain. C’est la première raison qui explique en grande partie les évolutions dans le zonage du PLU’S par rapport aux anciens PLU des communes historiques. D’autres critères entrent aussi en jeu, tels que la prise en compte de l’existant, la protection de l’environnement…

Changements de destination : quels sont les critères ?
Les "changements de destination" sont un document du Plan Local d’Urbanisme, qui permet de connaitre, pour chaque commune déléguée, quels bâtiments agricoles pourront devenir des habitations. Pour définir ces changements potentiels, plusieurs critères issus de la Charte Agriculture et Urbanisme ont été considérés tels que l’existence de réseaux ou la possibilité de raccorder le bâtiment à des réseaux, la qualité architecturale du bâtiment, l’existence d’une exploitation agricole à proximité, l’état général du bâtiment…
Consulter la "charte agriculture et urbanisme" (site de la CCI Maine et Loire)
Vous pouvez retrouver l’inventaire des bâtiments concernés par de potentiels changements de destination dans le règlement écrit de projet de Plan Local d’Urbanisme (LIEN Les documents PLUS soumis à enquête publique).
Seuls ces bâtiments pourront changer de destination, à condition toutefois que la commission départementale de la préservation des espaces naturels agricoles et forestiers (CDPENAF), composée de représentants de l’État, des professions agricoles et des collectivités, donne un avis favorable au moment du dépôt des permis de construire.

Si mon terrain se trouve dans l’AVAP de Montfaucon-Montigné et St-Germain sur Moine, qu’est-ce que cela signifie ?
L’AVAP est une Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (appelé depuis 2016 un Site Patrimonial Remarquable (SPR)). Son but est de promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti dans le respect du développement durable. Les règles de l’AVAP viennent s’ajouter à celles du PLU pour les constructions de ce secteur. Le SPR est un document annexé au PLU’S, c’est une servitude d’utilité publique. Vous y trouverez notamment le périmètre précis du SPR et le règlement qui s’y applique. Si vous avez un projet sur un terrain situé dans le périmètre du SPR, l’administration qui instruira votre dossier recueillera l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et c’est cet avis qui devra être suivi par la commune.

 

2. Les OAP (Orientations d'Aménagement et de Programmation)

Qu’est-ce qu’une OAP ?
Ce sont les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP). Elles sont un outil incontournable du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et sont établies en fonction des orientations générales définies dans le Plan d’aménagement et de Développement Durable (PADD) du territoire. Les OAP permettent de définir des secteurs ayant un important potentiel de renouvellement urbain, qui est un des enjeux affirmés du PLU’S (PLU de Sèvremoine). Les OAP exposent dans les grandes lignes la manière dont la commune souhaite mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager des secteurs "à enjeux".
Chaque OAP concerne un périmètre qui présente un potentiel intéressant en termes d’aménagement du territoire : type d’habitat à privilégier (individuel, collectif, accession à la propriété ou locatif…), éléments paysagers à valoriser, liaisons douces et voies de circulation, lisibilité de la trame urbaine et cohérence paysagère du quartier…
Il est important de comprendre que les OAP sont un outil souple, c’est-à-dire qu’elles ne correspondent en aucun cas à un projet définitif. Ce sont des grands principes qui serviront de base pour les projets urbains à venir. Comme leur nom l’indiquent, les OAP sont des orientations.

Dans les OAP, pourquoi les surfaces des parcelles ne correspondent pas systématiquement aux limites cadastrales ?
Les limites ne figurent sur les OAP qu’à titre indicatif. Elles servent simplement à faciliter la lecture du document. Les OAP fixent des grands principes.

Combien de temps dure une OAP ?
Les OAP sont valables durant toute la durée de vie du PLU’S, c’est-à-dire environ 10 ans, sauf si une procédure de modification a lieu entre temps.

Pourrais-je toujours construire sur mon terrain, par exemple dans le cadre d’un projet Bimby ("construire dans son jardin") ?
Cette possibilité demeure, à condition de respecter les principes décrits dans l’OAP.

Pourrais-je vendre mon terrain s’il est dans une OAP ?
Les propriétaires restent tout à fait libres de vendre leur terrain ou non. Si elle souhaite acquérir un terrain, la commune n’est pas obligée de passer par une préemption, elle peut l’acquérir de manière amiable. Pour cette raison, les propriétaires ayant l’intention de vendre ont tout intérêt à se faire connaitre auprès de la commune pour lui proposer d’acquérir son terrain.
La préemption n’intervient que si la commune n’a pas eu connaissance de la mise en vente d’un terrain qu’elle voulait acquérir et pour lequel un acquéreur a été trouvé.

Est-ce qu’une préemption entraine une expropriation ?
Ce sont deux procédures très différentes. La préemption n’est pas l’expropriation ! Dans le second cas, le bien n’est pas mis en vente. L’expropriation est une procédure lourde, dans laquelle le juge est garant des droits du propriétaire.

Qui finance les projets d’aménagement ?
Le financement des projets est supporté par celui qui le mène. Il est tout à fait possible pour des propriétaires de s’entendre pour réaliser un projet. Par exemple, une AFU (Association foncière urbaine) peut-être créée et Sèvremoine peut y apporter un soutien à la création.

Dans le cas d’une préemption, est-ce que le prix de mon bien sera impacté ?
La préemption se fait généralement au prix demandé par le vendeur. La commune peut proposer un autre prix de vente, mais le vendeur pourra également demander un nouveau prix au juge si le premier ne lui convient pas.

La commune peut-elle revenir sur sa décision de ne pas préempter ?
La décision de ne pas préempter est définitive, mais seulement pour tel bien, par tel vendeur, à tel acquéreur. Si la vente ne se réalise pas ou que le bien est remis en vente, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner est nécessaire et ouvre un nouveau délai de 2 mois.

Quel type d’habitat est prévu dans les OAP ?
Les OAP prévoient différents types d’habitat. On trouve aussi bien des logements individuels (maisons) que des logements groupés (plusieurs logements dans un bâtiment). Les OAP prévoient également des objectifs de logements sociaux, en accession à la propriété ou en location. L’objectif de création de logements répond aux besoins liés à l’augmentation de la population, aux besoins de chacun en fonction de son âge et aux besoins des entreprises.
Retrouvez plus d’informations sur les OAP dans la lettre d’info n°8 (LIEN).

 

3. L'enquête publique du PLU'S

Comment obtenir les réponses aux observations qui ont été transmises lors de l’enquête publique ?
A la fin de l’enquête publique, la commission d’enquête dispose d’un délai d’un mois pour rendre son rapport et ses conclusions motivées sur les projets qui ont été soumis au public. Pour rappel, ces projets sont le Plan Local d’Urbanisme de Sèvremoine (PLU’S), le Périmètre délimité des abords de la Colonne à Torfou (PDA) et les zonages eaux usées et eaux pluviales. Le rapport et les conclusions de la commission d’enquête sont ensuite mis à disposition du public à l’Hôtel de ville, dans chaque mairie annexe et sur le site internet de Sèvremoine pendant une durée de 1 an.

Quand sera définitivement approuvé le PLU’S ?
L’approbation du PLU’S est programmée pour la rentrée 2019. Le conseil municipal pourra, en fonction des conclusions de l’enquête publique et des avis des services de l’état, faire évoluer le projet de PLU avant son approbation définitive. Ces modifications doivent toutefois être minimes et ne pas remettre en cause l’économie générale du projet. Une fois approuvé, le document s’appliquera sur tous le territoire de la commune nouvelle et remplacera les PLU des 10 communes historiques.

 

Si vous avez d'autres questions :
Accéder à la rubrique : PLU'S dans Urbanisme
Contacter le service Urbanisme :
Commune nouvelle de Sèvremoine - service Aménagement et urbanisme

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Informations complémentaires

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